近日，自然资源部公布自然资源节约集约示范县（市）第二批创新典型推荐案例，晋江市《“司法拍卖＋园区智造”实现产业升级土地盘活增效》案例入选。

“司法拍卖＋园区智造”

实现产业升级土地盘活增效

一、基本情况

晋江市地处福建东南沿海，陆域面积649平方千米，民营经济十分活跃，县域经济基本竞争力保持在全国第四的水平，县域经济和社会综合发展指数跃居全国第三位。2023年，国内生产总值完成3363.5亿元、增长6.5％，增速居全国十强县首位。晋江发展起步于乡村工业化，企业较为分散，土地制约明显，随着经济社会发展提速，产业、城建、民生等项目投资规模持续增加，现有土地资源禀赋短缺与项目建设用地需求加剧之间的矛盾日益尖锐，但与此同时，9.9万亩低效用地又挤占了不少存量用地空间。2022年以来，晋江市按照自然资源部、福建省和泉州市部署，坚持“晋江经验”为引领，紧抓推进园区标准化建设以及盘活利用低效用地试点工作机遇，坚持问题导向，梳理政策清单，构建涵盖从补充耕地、用地报批、规划管理、批后监管、优质企业入园、亩均效益评价、项目规范管理的政策体系，分类盘活低效用地1.18万亩，策划14个综合产业园区，可新增产业空间2000万平方米，已建成超539万平方米，规上企业入园率从29.8％提高到54％。

二、经验做法和成效

芯智造产业园项目位于福建省晋江市集成电路科学园，由晋江市芯未来开发投资有限公司（以下简称芯未来公司）通过司法拍卖取得地块后，积极对接晋江市集成电路筹备工作组，按照引进设计、制造、小型封测、装备、材料、终端应用、创新服务平台等为晋华、渠梁两大龙头配套上下游产业，策划生成芯智造产业园一期，并邀请电子信息行业专业设计院对该地块进行针对性规划设计，建设标准化厂房。有效腾挪发展空间，促进产业集聚，优化发展环境，实现产业升级土地盘活增效。

（一）经验做法

1．实施法拍地块府院联动

对于司法拍卖的宗地，市法院在处置被执行人的国有土地使用权时，按照“府院联动”方式事先征询有关被执行的国有土地使用权的情况及意见，属地政府在规定时限内予以函复。市法院完成处置后，市自然资源局依据《不动产登记规则》及相关法律法规协助市人民法院执行。

鼓励国有企业积极参与园区工业企业不良资产包的收购储备及司法拍卖。司法拍卖及破产拍卖园区用地采取公告披露方式，法院在拍卖公告中明确竞买54人需符合园区关于产业规划和政策限制性要求，具体要求和准许条件由园区管理机构负责制定实施。如芯智造产业园二期地块拍卖时，公告明确项目固定资产投资最低强度、亩均税收最低要求，地块内进行工业项目投资应符合集成电路产业类型要求，竞买者竞买成功后须签订《项目投资监管协议》。

2．强化规划引领科学开发

坚持一张蓝图绘到底，通过科学编制规划，统筹划定“三区三线”，优化全市国土空间布局，在国土空间规划中为重大项目、重点工程预留空间。落实国土空间总体规划管控要求，引导工业向园区集中、产业向园区聚集，推进片区（园区）改造提升，坚持“一园区一主导产业”，按照“龙头＋园区”思路，围绕若干自带流量的龙头企业，创新场景招商、路演招商、协会招商、基金招商等方式，汇聚产业链上下游企业，构建高效稳定的产业链供应链体系。如芯智造产业园以晋华、渠梁两大龙头企业为牵引，引导集成电路产业链上下游企业入园集聚发展，杰为研磨头、良颐科技、吾芯必达等15个集成电路产业链项目已落地园区，总投资17.5亿元，涵盖集成电路装备、材料、零部件、配套服务等补链强链领域。同时，衔接《晋江市城镇低效用地开发专项规划》，结合低效用地再开发的重点单元导则，提出产业社区在土地使用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施等方面的要求，推动空间资源优化布局。如芯智造产业园位于集成电路产业园社区，按照“工作即生活”的理念，周边建设邻里中心、芯动家园、集成电路大师工作室、动静吧、高端商务酒店等8个生活性服务项目，办公、商业、住宅、教育等生活配套应有尽有、一应俱全。全市统筹建设国际人才社区及超高端人才社区，配套上海六院、清华附中、拔萃国际双语学校等高端医疗教育。

3．支持项目提高开发强度

鼓励用地单位通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高工业用地的利用效率。对工业用地符合规划、产业政策和安全要求、不改变土地用途，依法申请增加容积率的，支持变更规划条件，经批准后不再增收土地价款和城市基础设施配套费。紧抓盘活利用低效用地试点政策，出台《晋江市国土空间技术管理规定》，提高工业建设项目建筑容量的下限控制指标，取消上限控制指标，特殊生产工艺要求的工业项目（如建材、陶瓷、机械制造等）建筑密度上限可上调至80％，并优化、降低建筑退让的控制要求，进一步优化工业用地停车标准，助力园区标准化建设、工业用地提质增效。芯智造产业园一期二期均申请提质增效，规划经济技术指标由“容积率小于等于2.5，建筑密度小于等于40％，绿地率大于等于30％”变更为“1.4＜容积率小于等于2.5，30％＜建筑密度小于等于57.56％，10％小于等于绿地率小于等于20％”，满足建设标准化厂房的要求。

4．支持工业物业产权分割

工业（产业）园区标准化新建或改造提升项目已确权登记的工业建筑，在不改变用途的前提下，可按幢、层固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，经批准可以进行分割，转让，依法办理不动产登记，分割转让后原权利人自留的工业功能的建筑面积占分割转让前确权登记的工业建筑面积比例不得低于40％。行政办公、生活服务等配套用房可随工业功能建筑产权按规定比例以幢、层、间固定界限进行分割转让，并办理不动产权登记。

5．做好园区基础运营服务

根据园区整体发展思路，创新运营机制，加快园区基础物业管理服务、资源对接等园区增值服务策划落地。尤其重视资源数据库的对接，积极探索信息化手段管理的多样性，动态管理项目信息，提高园区运作效率，提升整体服务质量，优化园区服务水准。比如芯智造产业园项目已招标确定空港物业公司为园区物业服务单位，做好园区管理、物业配套服务和相关运营服务三方面的全流程服务。完善企业对接、园区管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务、交通管理、园区治安交通管理等多领域的业务，有效提升园区的治理水平、管理档次和服务质量。

（二）取得成效

芯智造产业园一期项目位于原冠科科技园地块，项目用地面积约 102亩，原地上建筑面积约2.59万平方米（原有厂房约1.5万平方米），容积率0.38，分别租赁给汽车维修、机械加工制造及塑料制品生产，租金平均约7元／平方米，亩均投资额约29万元，亩均税收约2万元，属典型低效用地。

经盘活利用改造建设后，项目一期总建筑面积约11.38万平方米，新增建筑面积约8.79万平方米，相当于零新增用地再造约44亩容积率3.0的高开发强度工业用地，用于吸引集成电路上下游等附加值高的企业进驻，已签约（正式合同）7家，计划投资10.5亿元，近期拟签约8家，计划投资11亿元。达产后预计亩均投资达500万元，亩均产值预计达500万元，亩均税收预计达35万元，增加亩均投资、产值、税收，有效提升土地利用效率。

三、适用范围和推广前景

破产企业的低效利用工业用地，通过司法拍卖后，采取优化区域规划、提容增效、改造利用、允许工业物业分割等措施盘活，建设标准化厂房产业园区，这对推进园区标准化建设和推进低效用地再开发具有借鉴意义。

（文／厅利用处 晋江市自然资源局）