思明区信达光电产业园改造项目

（再开发类型：建筑功能临时变更）

一、项目基本情况

信达光电产业园项目位于厦门市思明区吕岭路岭兜段北侧，紧邻思明区的高新技术区软件园南二门。项目于2012年建成，产权证登记土地用途为工业（产权证备注，本宗地使用权及其建筑物，仅作为超亮LED封装、应用研发及产业化基地使用），使用权类型为出让，使用权期限至2055年12月27日。

项目占地面积22032平方米、建筑面积43178.02平方米，为厦门市信达光电科技有限公司的生产车间和配套办公楼。随着中心城区发展，周边产业迭代升级，项目因招工困难、产能受限与周边产业联动性弱等原因，造成空间使用低效，资产闲置风险高。

二、改造主体和改造模式

为促进产业转型升级，信达光电产业园计划将其生产功能迁至岛外，并依据《厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法》和《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》，将岛内产业园通过建筑功能临时变更的方式进行再开发改造。其中，项目2号楼临时变更为保障性租赁住房，1号楼、3号楼临时变更为软件研发用房，最终改造为“产业＋人才”双融式产业综合体。改造运营主体由国贸旗下国贸产业园区有限公司负责。

改造后项目总投资约6800万元，分为产业及保障性租赁住宅（人才公寓）两部分，总建筑面积43549.62平方米。其中，产业部分总建筑面积30825.44平方米；保障性租赁住宅（人才公寓）部分，共计住房215间，总建筑面积12724.18平方米。通过培育项目载体＋产业生态内容，打通产业生态价值链，建立产业研究、招商、运营、投资等全方位的园区发展体系，推动产业升级。项目完成竣工验收备案，已于2024年9月30日投入运营。

三、低效用地再开发取得的成效

一是盘活国有资产，空间功能有效提升。本项目配置保租房、中庭剧场及全链条产业服务体系，全面提升空间功能，以盘活国有资产。同时，通过园区景观、功能、外立面和动线的微改造，构筑现代化的花园式产业发展空间。根据项目特点，就内外部进行改造提升；打造景观及园区氛围，植入活力设施；推动智能化设施的投入改造，提升载体的功能属性。

二是聚焦动能转换，产业集聚初显效应。结合思明区产业定位及产业基底，统一规划“发展有前景、当地有土壤、招商有资源”的“三有”产业，并结合园区运营商资源，将产业主题锁定为物联网及新能源产业。同时，通过产业研究形成招商图谱，前置调研目标招引或培育的企业，重点引入物联网、新能源等高新技术产业，实现原有产业内容的迭代升级。现有入驻企业基本满足该片区产业定位，在有力推动传统工业转型升级，提升产值和税收贡献的同时，加速产业集聚。未来项目预计产值贡献提升30％以上，项目投产后第三年起，连续5年营收总额达到12.5亿元、税收总额达到1亿元。

三是打造新型园区，创新引力强劲释放。科技型产业普遍关注片区创新氛围的打造，既需要良好的“硬空间”，更注重“软环境”。本项目提升改造的发力点主要围绕导入创新要素，在提升项目硬件条件的同时，重点着力于创新氛围的打造，采用产业研发办公与人才公寓混合布局，打破物理边界，重塑科技空间与服务空间，实现生产功能与生活配套、创新生态的有机结合。本项目将打造为产业发展为核心，职住平衡、设施完善的新型产业园区，强化产城融合功能，释放创新引力，增强区域活力。

四、主要做法

一是实现创新模式。考虑项目整体建筑条件仍较好，在保留原有建筑结构的基础上，以“微更新”模式，对原有低效用地进行改造提升。通过对建筑功能的重置提升，围绕产业发展和人才服务元素，将项目改造为“产业＋人才”的双融合式产业综合体，更符合现有产业发展需要。在入驻企业定位方面，充分利用原有工业厂房的特点，导入研发型及轻制造的企业，更好地匹配现有市场需求，便于企业孵化。

二是推动产业升级。结合厦门市“4＋4＋6”产业发展方向、项目所在区位特点及国贸控股生态资源，重点引入物联网、新能源等符合城市中心产业升级方向的企业，同时，积极推动孵化器、加速器等符合高新企业孵化、技术成果转化的功能落地，提升区域的高新产业浓度。

三是丰富功能配套。在项目功能方面，打造成为“产业空间＋保障性租赁住房（人才公寓）”，全面提升项目品质，积极构建匹配产业发展，服务人才需要的活力发展空间。同时，通过引入专业化园区运营团队，全方位、多维度地提供产业服务，更好地支持企业发展。

再开发前

再开发后

五、政策经验

一是对类似项目的参考意义。为减少征拆、重建的投入成本，降低对周边交通运行、公共功能的影响，针对建筑、区位条件与项目类似的园区，可参考本项目采取微更新、改造的方式，快速实现业态的转型升级，平衡经济投入与社会价值贡献。

二是对建章立制的参考意义。在项目改造提升、报规报建过程中，相关职能部门通过与企业沟通交流，及时了解企业所思所想、发现和收集存在的问题，并提出解决思路，为后续简化优化审批流程、进一步提高审批效率提供实践案例参考。

三是对改造模式的参考意义。本项目改造提升模式为国企牵头，政府赋能，能够有效兼顾经济价值和社会效益。后续项目可借鉴该模式，充分发挥国企在片区开发、资源链接整合、资金实力的优势。

（文／厅利用处 厦门市自然资源和规划局）