福清市汽车走廊试点片区改造项目

（再开发类型：探索“工改商”实施路径补齐城市功能短板）

一、项目基本情况

汽车行业已经成为福清商贸零售的支柱行业之一，市场前景与发展势头良好，有着明显的行业优势，汽车走廊作为福清汽车产业的主要集聚地，现有各类汽车业态100余家，其中4S品牌店及专业经销商24家，占福州市75％，但整个片区汽车商贸业布局“小、散、乱”，且部分车企经营点为工业地块。因此，结合低效用地再开发工作及福清市产业发展特色与现状基础，从产业转型升级、新城配套完善、环境品质提升等方面入手，通过低效用地收储出让、工改商自行改造和环境改造提升等方式，并依托内部的资金平衡，致力打造集新车销售、二手车交易、平行进口展销、汽配维修、汽车金融和汽车文化等为一体的百亿汽车商贸走廊。如：通过工改商自行改造的茂华汽车城项目，土地使用权人为福建茂华投资集团有限公司，宗地面积65544㎡，用途为工业用地，企业厂房长期租赁给比亚迪汽车、名爵汽车等企业，与原本工业用途不符。

二、改造主体和改造模式

通过指挥部与业主协商，促成该地块工改商。由福清市自然资源和规划局、福清市住房和城乡建设局等相关单位按规定支持办理福建茂华投资集团有限公司的土地用途等变更审批手续，由福建茂华投资集团有限公司按照规定补交土地出让金及自行按审批要求改造，地块改造后用于经营汽车贸易及汽车后市场行业。

三、取得成效

通过改造，低效用地合规化，原本凌乱不堪的建筑立面变得整洁大方，业主补缴的土地出让金优先用于企业自行改造道路、绿化等，原本脏乱无序的交通要道变为美丽街区，汽车走廊的片区形象逐步提升。整个片区的提升改造还给政府带来效益，土地出让金约5.5亿元，工改商补缴出让金约1.4亿元，扣除成本3.6亿元，可实现盈余3.3亿元。

试点片区部分改造前后对比图

四、主要做法

汽车走廊项目试点工作坚持问题导向和目标导向相统一，跳出传统的片区征迁和项目招商的惯性思维，将安全隐患治理、土地用途规范、土地盘活利用、城市品质提升、项目资金平衡、国企国资发展等问题，连同汽车产业转型升级问题同部署共谋划，打造福州市“工改商”城市更新试点典范。重点做到“五精准”：产业定位精准、片区规划精准、政策制定精准、对接市场精准、综合治理精准。

1．在产业定位精准上，福州市在挖掘民资潜力、提升产业能级、发挥港口优势等方面有着巨大优势。对此，在进行汽车市场充分调研的基础上，明确了以引进新兴短板业态增量为主，整合提升现有域内存量车企为辅，搭建综合后市场服务平台为补充的“综合性汽车城”总体思路。

2．在片区规划精准上，为最大限度挖掘存量业态潜力，科学预留增量发展空间，对片区内工业和汽车企业的现状进行调研，形成“一企一档”“一地一档”，确定了片区“三旧”改造范围，明确了片区低效用地整合计划和产业补链强链方向。主要规划商用车一站式服务区、汽车销售集散区、汽车销售展示区、汽车综合服务区、汽车金融文化区等五大功能区，促进汽车产业高端化、集成化、差异化发展。

3．在政策制定精准上，收集并研究企业反映强烈的转变土地用途、弹性出让年限、建筑拆改留、产业招商扶持等问题，创新出台《福清市汽车走廊片区“三旧”改造工作方案》《加快汽车走廊产业发展若干措施》等政策，明确提出同意业主“工改商”自行改造和实行弹性年限出让，将业主补缴的土地出让金优先用于企业自行改造涉及的立面、道路、绿化等环境提升。

4．在对接市场精准上，多方洽谈，利用商会、乡贤等各种方式和渠道，推进招商精准对接。明确“政府主导、市场运作”的工作思路，依托地方国企作为汽车走廊补链强链的实施载体。

5．在综合治理精准上，迁移104国道汽车维修点到商用车服务中心集中管理，对企业房屋结构安全进行排查，开展104国道、清荣大道、福政路沿线建筑立面、人行步道、景观绿化、灯光工程等一系列业态整合和环境提升措施，以精准综合治理促进城市更新。

五、政策经验

针对片区汽车商贸业布局“小、散、乱”特点，福清市综合考虑土地盘活利用、城市品质提升、安全隐患整治等方面，出台并实施“三旧”改造提升方案，采取“政企合作、政策扶持、域内整合、域外引进”模式，推行工改商、收储出让、景观提升、招商引资等“组合拳”，对旧厂房、旧村庄进行改造提升。

（文／厅利用处 福清市自然资源和规划局）