一、项目基本情况

永佳智能装备产业园项目位于晋江市经济开发区五里园，紧邻晋长高速晋江南出入口、福厦高铁泉州南站和泉州晋江国际机场，周边海陆空立体交通要素完备，可实现5分钟上高速，10分钟进高铁，15分钟到机场。项目总用地面积140亩，总投资13亿元，计划新增改造建筑面积35万平方米，分4期开发建设，目前已经完成一、二期项目建设及招商运营，三、四期正在抓紧推进方案设计等前期工作。

二、改造主体和模式

（一）改造原因

项目用地原使用权人为福马咪咪（福建）食品有限公司，其140亩用地上仅建设一栋3.6万平方米厂房，且长期未投用，亩均效益为零，因企业自身经营不善，地块面临法拍。

（二）改造主体

项目实施主体为地方国企晋园集团下属专业项目公司晋江市永源开发建设有限公司。

（三）改造模式

项目采用“法拍+提容”等方式进行改造，于2020年12月、2021年11月、2023年1月分3期通过司法拍卖获得项目土地使用权，通过土地合并提高容积率，完善设施、强化服务，加快项目建设运营，提升土地利用强度。

三、低效用地再开发取得的成效

目前，项目一、二期已完成建设投用，新建综合楼1栋，办公楼1栋，标准化厂房（仓储）6栋，改造旧厂房1栋，总建筑面积12.6万平方米，容积率由0.38提高至3.14，在功能上从单一厂房到布局标准厂房、众创空间、小样空间、人才驿站、医疗保健、健身休闲、餐饮住宿等功能模块，为招商落地智能制造、医疗器械等产业项目提供优质空间载体，满足入驻企业和高端人才的生活生产需要。园区已有57家企业入驻，其中生态伙伴11家、集采中心32家、生产型企业14家，招商去化率100%，地块法拍前零产值、零税收，法拍后由国企主导开发建设运营，实现一、二期亩均税收超过50万元，产值超5.8亿元。三、四期全部达产后预计亩均税收可达100万元。

四、主要做法

（一）提容增效、鼓励国企参与法拍

晋江经济开发区五里园经过20多年发展，园区内规模以上企业用地日益紧张，为鼓励支持企业改扩建，推进相关工作，晋江市多措并举，下足功夫。

一是优化控规，提升工业地块容积率。2022年开发区启动园区控制性详细规划调整，根据园区规划条件、产业类别、发展水平，提升容积率上限，在出具工业用地规划条件时，将容积率下限在原省定标准的基础上提高10%以上，标准厂房容积率原则上不低于2.0，容积率上限按控制性详细规划上限执行，涵盖园区所有低效用地。

二是支持提高项目开发强度，在符合国土空间规划、产业政策、生态环境、安全生产要求和不改变土地用途的前提下，工业用地项目建筑密度，可按照不高于60%进行控制，建筑高度可按照不高于控规上限执行，行政办公、生活服务配套用房建筑面积占总建筑面积按照不高于20%进行控制，推行零地增资扩产，积极引导企业通过新建、改扩建实现增资扩产、提容增效。

三是鼓励国有企业参与园区工业企业不良资产包的司法拍卖，建设标准厂房，充分发挥“管委会+公司”机制优势，由管委会统筹协调各级各部门提供要素支持，制定产业、项目引入规则，由国企晋园集团统筹调配项目资金及各下属专业子公司参与法拍竞投、招商运营、物业管理等，实现用“土地存量”换“发展增量”。

（二）创新突破、强化多维招商路径

园区采用“租售结合、先租后售”，多维路径强化招商。

一是龙头带动促集聚。立足本地龙头企业和产业优势，围绕自带流量的龙头企业，带动产业链上下游招商，集聚产业配套企业。构建“左右楼就是上下游”新型产业生态圈，招引中科丰阳科技等6家专精特新企业，带动上下游企业跟进，打造泉州市专精特新园区。

二是精准招商促落地。组织入园场景式招商，通过开放园区生产、生活场景，通过“场景换入驻”模式吸引新的企业聚集，成功招引五持恒科技等8家国家高新科技企业，让入驻“意向”变“定向”。

三是产能对接拓市场。围绕企业订单问题，积极策划产能对接活动，帮助企业拓展市场。比如，召开智能制造技术供需对接会，吸引60多家鞋服企业与入园智能装备企业开展点对点供采对接，现场达成意向合作4800万元。

（三）聚焦产业、涵养多元生态闭环

主要有2个方面：一是突出三个化。即智能化、绿色化、高端化，围绕晋江市四大传统优势产业转型升级需求，招引纺织、鞋服、建材、食品等领域智能绿色装备制造企业13家。同时，围绕新兴产业培育，积极招引医疗器械、绿色新材料等领域科技型企业，已落地石箱环保科技等企业。二是突出全链条。着力构建“研发—测试—生产—销售—配送”的智能装备科创孵化链条。如麦雅数控租赁依托浙江大学研发团队技术力量，面向传统食品、卫品检测及未来产业、未来赛道转型升级，打造“楼上创新、楼下创业”融合发展模式，实现产研双向融合。

（四）融合赋能、打造产业社区

实行统一配套、统一服务、统一管理模式，为入园企业提供全方位后期保障，实现入园企业“拎包入驻、拎机投产”，打造“三生”融合赋能产业社区。

一是科技创新赋能，与海西、中关村、华为工业互联网中心等达成战略合作，为企业研发升级、数字提升提供平台服务。二是智慧管理赋能，开发集团智慧管理驾驶舱，实现园区能耗、安全、招商、培育、设备等集约化管理；搭建园区产业互联网、工业互联网平台，促进行业企业生产协同、订单共享。三是金融服务赋能，与银行建立园区合作伙伴机制，实行“整园授信”个性化服务，提供厂房租赁贷、成长贷、科技贷等全生命周期金融服务产品，助力园区企业快速发展。四是绿色发展赋能，集中建设屋顶光伏、储能、充电桩等清洁能源，为入驻企业提供碳指标、碳资产，提高绿电比例，降低企业外贸准入门槛及生产成本。

五、政策依据

1.晋江市出台《工业用地并宗土地使用年限延期操作指引》，对列入晋江市盘活利用低效用地试点项目，同一土地使用权人将相邻工业用地申请并宗开发的，使用年限较短的宗地可按相邻宗地中最长年限申请延长土地使用年限。

2.晋江市出台《晋江市工业物业分割和转让的实施意见》，产权人可选择以幢、层固定界限为基本单元，将工业功能的建筑产权（不含行政办公、生活服务设施用房）分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，最小建筑面积原则上不得少于500平方米，分割登记后，原则上不得进行再次分割。自留的工业功能建筑和行政办公、生活服务等配套用房面积比例不得低于40%（土地出让合同有约定的除外），且应一并登记办理不动产权证。

3.晋江市出台《关于进一步简化工业企业提容增效报建程序的通知》，对晋江市已取得合法不动产权证或土地使用权证的工业用地，申请提高容积率等规划指标的审批管理。

4.晋江市出台《关于加强晋江市工业（产业）园区标准化项目规范管理》，项目推行实施“双协议”机制，涉及提容需签订《提容增效补充协议》和《晋江市建设项目投资监管协议》，约定建设期限、项目固投等用地指标，约定投资运营主体自持厂房及配套设施用房比例。