一、项目基本情况

项目位于泉州市丰泽区东海核心区，总占地面积约4520亩。改造前，该区域以城中村、老旧工业用地为主，功能混杂、设施陈旧，其中住宅房屋面积约127.41万㎡、企业厂房约94.5万㎡，土地利用率低，亩均税收仅3.76万元。项目于2022年启动规划，2023年开启征迁工作。项目可出让面积约1721亩，目前已出让面积1106亩。部分商业综合体、高端写字楼已封顶，历史文化街区改造初见成效，交通等基础设施建设同步实施，整体框架已逐步成型，吸引了众多企业入驻与人才回流。

二、改造主体和改造模式

（一）造成低效的原因。一是功能混杂，布局失序。旧城区内居住、商业、工业等功能交错混杂，缺乏合理分区，导致交通拥堵、环境品质差。二是建筑老化，存在隐患。大量老旧建筑设施陈旧，无法满足现代生活与商业需求，存在一定安全隐患。三是设施薄弱，承载力不足。地下管网老化、电力通信等基础设施承载能力不足，制约了区域长远发展。四是文脉割裂，价值未能彰显。区域内丰富的历史遗迹与文化资源未得到系统整合与开发，不能有效转化为经济与社会效益。

（二）改造主体。在泉州市委、市政府的统一领导下，由泉州市丰泽区人民政府担任项目主要实施主体，统筹协调各相关部门、街道及国有企业共同推进。

（三）改造模式。采用“政府主导、规划引领、连片开发、多元参与”的改造模式。由政府主导征迁和土地一级开发，通过征集全球高水平规划方案，对片区进行整体规划、连片开发。在二级市场引入实力雄厚的社会资本参与商业、文旅及产业项目开发和建设，形成政府与市场合力。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）优化用地结构与布局，显著提升土地利用效率。通过高水平规划设计，片区建筑平均净容积率由2.81提升到3.54，规划承载人口近6万人。原以1300多亩三类住宅（占建设用地48%）和近900亩工业用地（占27%）为主的用地结构得到根本性优化，在保障居住功能提质升级的基础上，腾挪出1044.8亩商业用地（占比23.24%）及547亩公共服务用地（占比12.17%），为高端产业和优质公共服务落地提供空间保障。

（二）促进产业转型升级，补齐公共服务设施短板。项目成功引入金融、科技、文创等新兴产业，为毗邻的中央商务区增添人气，预计新增就业岗位3万余个，区域GDP年均增长率有望达到10%，成为城市经济发展新引擎。同时，片区配套的刺桐幼儿园东海分园、市实验小学东海分校已于2024年完工，泉州五中海丝校区正在建设。连通对岸的晋江隧道也于2024年动工建设，强化片区的交通枢纽地位。

（三）创新土地资源管理，深化土地制度改革探索。依据城市发展战略与市场需求，将部分原居住用地、工业用地调整为商业、办公用地，打造综合性商务区；在居住区周边合理布局商业配套设施，形成“居住+商业”的混合开发模式，方便居民生活，提升土地综合价值。

四、主要做法

（一）政策运用方面

1.强化国土空间规划引领。2022年，通过举办设计竞赛的方式，向全球征集城市设计方案，确保规划设计的前瞻性和创新性。规划未来将形成“一带一轴、三核四廊、四区四重境”的发展新格局。

2.统筹运用规划指标。在片区内整体统筹容积率，将片区建筑平均净容积率由2.81提升至3.54，实现土地价值和空间容量的双提升。

3.落实存量资产盘活政策。注重“吃住行游娱购”等城市功能完善，规划布局高端酒店10家，重点打造“市井十洲城”等文商旅综合体，传承蟳埔历史文化，盘活存量资产。

4.运用区域综合支持政策，强化基础设施配套。通过市、区两级财政投入、专项债等支持政策，加快建设金屿大桥、百崎大桥、晋江隧道等跨江通道和中环城路、城际铁路R1线，贯通快速路网，逐步实现从“交通末端”到“枢纽中心”的转变。

（二）管理审批方面

1.创新项目组织实施。深入实施“抓征迁交净地”专项行动，分片区、分阶段推进征迁工作。其中：金崎片区一期改造约689亩，拆迁865宗、面积约65.45万㎡；二期改造约532亩，拆迁1023宗、面积约49.32万㎡；经十二路及纬五路片区（金崎片区三期）改造约120亩，拆迁191宗、面积约9.25万㎡。这些数据为后续项目落地提供了要素保障。

2.高效推进土地产权归并。同步推进对城中村改造地块的前期开发与整理工作，将零散分散、权属复杂的土地资源，通过征收等方式重新整合，统一归集至政府或其指定平台，为土地高效利用和统一规划实施扫清了障碍。

五、政策依据

该项目主要依据自然资源部和福建省人民政府联合印发的《泉州市盘活利用低效用地试点工作方案》（自然资发〔2022〕178号）、中共泉州市委和泉州市人民政府印发的《泉州市推进盘活利用低效用地试点工作实施方案》（泉委发〔2023〕6号）以及中共泉州市丰泽区委和泉州市丰泽区人民政府印发的《丰泽区推进盘活利用低效用地试点工作实施方案》（泉丰委〔2023〕26号）等文件精神和相关规定。