一、项目基本情况

厦门通士达有限公司（厦门轻工集团全资子公司）于1998年、2000年、2002年在厦门市海沧区新阳工业区取得3宗相邻工业用地，合计面积13.98公顷。原批准总建筑面积9.76万平方米，实际建设8.56万平方米，平均容积率约0.61。地块内建有办公、仓库、厂房等8栋建筑，原主要用于生产紧凑型荧光灯和节能灯。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

2008年，通士达公司生产主体搬迁至厦门市同安区基地，导致海沧厂区大部分闲置、小部分对外租赁，土地利用效率低下，整体效益不佳，属典型低效工业用地。

（二）改造主体和改造模式

为盘活存量低效厂房，提高土地利用效率，海沧区积极对接地块权利人厦门通士达有限公司的母公司厦门轻工集团，鼓励企业根据片区产业规划自主投资改造，通过土地并宗、增资扩产等多种方式，实现“自主盘活、整体拆除、合并开发”模式再开发。

1.用地整合：支持将3宗相邻工业用地（特别是存在跨宗地建筑的B、C地块）进行土地并宗，以统筹核定规划指标，实现整体开发。

2.规划提升：重新核定规划指标，容积率由0.61提升至2.72，规划总建筑面积提升至约38万平方米。

3.产业转型：明确园区定位为轻工视讯产业园区，围绕“产城融合”理念，打造集“大信息+大健康+人文+时尚”于一体的高效能产业发展高地、“产业+服务+配套”复合型产业社区，建设高标准、高聚集、高品质的智能化数字园区。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）空间效能倍增：项目计划总投资14亿元，规划总建筑面积约38万平方米（新建约35万平方米，保留改造约3万平方米）。容积率由0.61提升至2.72，土地集约利用水平显著提高。

（二）产业转型升级：一期（占地2.8公顷，投资约4.35亿元，建筑面积12万平方米，容积率2.07）已建成8栋标准化厂房和1栋综合服务中心。招商成效显著：签约意向入驻企业15家，累计签约面积9.63万平方米（占一期可租售面积80%），投产后预计年产值4.4亿元。远期还将筹备规划“二期”项目。

（三）产业集群效应：通过建设符合片区产业需求的通用标准厂房，引入轻工视讯产业链上下游企业，促进资源共享与集群发展，为入驻企业提供高效、便捷、舒适及低运营成本的产业平台。

（四）释放投资活力：土地并宗与规划指标提升解决了2宗相邻宗地间跨红线建筑面积核算的历史遗留问题，释放了企业投资活力，加速了项目落地。

四、主要做法

（一）创新土地并宗，破解历史遗留审批堵点

1.问题症结：B、C两宗用地间存在跨红线建筑（拉管及灯管车间），建设时未明确分属各地块的占地面积和建筑面积，导致无法精确计算已建/未建面积、核定增资扩产指标、进行土地核验及后续产权办理。

2.解决方案：海沧区组织资源规划局海沧分局、海沧区工信局等部门专题研究，秉持“包容”和“共赢”理念，以盘活土地和导入产业为核心目标，创新提出对B、C地块实施“土地并宗”的路径。

3.政策与流程：依据《关于进一步加强国有建设用地使用权出让地块规划条件设置和变更管理的通知》（厦资源规划〔2021〕425号）、《厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市低效产业用地再开发政策指引(2025版)的通知》（厦资源规划〔2025〕1号），开展规划条件变更专家论证及10日公示（无异议），并提请市土地资源管理委员会会议研究批准。

4.成效：B、C地块于2023年12月成功并宗，解决了历史遗留问题，为精确测算建筑指标、开展土地核验及后续产权办理铺平道路，释放了企业投资活力，为整体开发奠定基础。

（二）优化增资扩产流程，提速项目落地

1.政策支撑：依据《厦门市人民政府关于印发先进制造业倍增计划实施方案（2022-2026年）的通知》（厦府规〔2022〕3号），并结合海沧区2022年3月出台的《海沧区工业用地增资扩产提速增效实施意见》，实施既有工业用地增资扩产，推动项目再开发改造。

2.流程再造：通过提级扁平审批、产业规划联审、会议套开等方式，将增资扩产环节从10个精简至5个，办理时限由224天大幅压缩至64天（提速160天）。

3.高效审批：在企业提出一期增资扩产申请后，市资源规划局海沧分局3日内即出具规划条件核定书。核定在并宗后地块上，将总计容建筑面积由原合同约定的26,550平方米大幅提升至130,756平方米（新增108,697.2平方米），固定投资总额增加48,584万元，保障了项目高效推进。

五、政策依据

（一）“一地一策”解决历史遗留问题

面对跨宗地建设等复杂历史遗留问题，地方政府主动担当，创新运用“土地并宗”政策工具，有效破解审批前置堵点，为存量低效用地盘活扫清障碍。

（二）流程再造赋能增资扩产

出台《海沧区工业用地增资扩产提速增效实施意见》区级专项政策，优化审批流程、压缩时限，显著提升服务效率和企业满意度。

（三）“政府引导+企业自主”模式有效

政府通过规划引导、政策支持（规划指标提升、审批优化）激活原产权人（通士达公司）自主改造积极性，实现低效工业用地向现代化产业社区的转型升级。