一、案例基本情况

2021年12月，厦门市轨道集团通过出让方式取得2021P06地块（五缘湾湿地公园TOD项目），土地用途为城镇住宅用地、商业服务业用地、机关团体用地、社会福利用地、交通服务场站用地等，地上土地面积14.46公顷，地下土地面积12.32公顷（其中黄海高程6.85米以下轨道部分1.55公顷未出让），总建筑面积约60万平方米，计容建筑面积35万平方米，地下2层商业面积2.5万平方米。项目由7个子地块组成，建设住宅16栋、办公楼3栋、公寓2栋以及集中商业，建筑层数地上4-33层、地下2-3层。

项目以“交通一体化”为设计核心，地下空间将7个子地块串联，轨道交通2号线从片区中央穿过，同步配建社区用房、居家养老用房、公交枢纽等公共服务设施，以立体慢行系统串联起高端住宅、商业、商务办公、公寓等多元功能业态，地下与轨道交通相连，地面与城市公共空间相连，建设了集停车、地下商业、归家及连通通道、P+R等功能复合的地下空间，将地块内各个功能空间及城市的维度串联，创新打造“地下无风雨归家+地面慢行流线+空中悬浮飘带”的立体慢行系统，形成站城一体互联互通的“城市活力新枢纽”。

二、创新性做法及成效

（一）强化地上地下综合开发利用

通过地上、地下一体化的规划设计和土地分层供应，实现地上地下空间综合开发，将片区综合开发将轨道站点建设与周边旧村城市更新改造相结合，实现多功能复合利用。在轨道地铁2号线主线设计之初就统筹规划，将周边旧村结合车站进行成片规划和“站城一体化”设计，以“TOD交通一体化”为设计核心，考虑地下空间的整体设计，结合地铁建设同步进行拆除和平整。通过统筹谋划、整体设计，建构功能复合、地上地下互联互通、充满活力的立体城市，提升片区整体品质与价值。

（二）规划引领推动片区高标准建设

在片区前期策划过程中，将计划出让范围及周边地区纳入研究范畴，开展详细规划层面及片区城市设计方面的研究，对片区产业发展、功能业态、综合服务配套、空间格局形态、地下空间利用与互联互通、道路交通组织、景观风貌改善等方面提出建议，引入市场化社会主体参与片区综合开发的前期策划、城市设计、资金平衡测算。将城市设计方案编制前置于土地出让环节，同时将城市设计方案精准转化为出让地块的规划设计条件，纳入土地出让合同，进一步加强城市设计管控的执行力。

（三）采用高层+坐标方式分层设立土地使用权

依据现有土地供应政策，对符合《划拨用地目录》的轨道交通用地部分，以划拨方式供地，不符合划拨用地目录的综合开发项目，采用招拍挂方式供地。合理划分轨道交通与综合开发使用功能，采用“高层+坐标”方式，对地上、地表、地下空间进行分层控制，实现轨道交通上盖与轨道交通区间，市政道路与空中步道分层供地，如在规划条件和界址图中明确“黄海高程6.85米以下轨道部分1.55公顷未出让”。

（四）打造轨道站城一体化交通体系

以轨道交通“TOD交通一体化”为设计核心，考虑地下空间的整体设计，统筹交通组织、商业功能、停车场等因素，串联地块内各个功能空间，进行综合开发利用。项目把相邻的多块建设用地以及地块之间的绿轴、市政道路整体纳入设计和出让范围，整体打造风貌协调统一的特色区域。在保障公共开放绿地属性的前提下，通过下沉广场、二层空中连廊等方式串联空间，形成地上地下互联互通的交通体系。

（五）促进城市空间形态功能提升

项目依托产品力建设促进地上地下有机联结，助力城市空间形态和功能实现综合提升。地下以地铁2号线湿地公园站为核心枢纽，有效串联地铁出入口及地下商业，并设置风雨连廊与住宅联通，实现“归家动线”无风雨；地面通过地铁出入口、公交首末站等交通的联通，方便周边市民出行。空中步道串联地块内的商业、住宅、办公等不同的业态，同时串联周边的五缘湾湿地公园、隧顶公园和坂美公园，衔接城市健康山海步道；商业、办公、公寓均进行立体绿化的设计，由线串点，打造市民可赏、可用的“城市客厅”，成为市民休憩的活力公共空间。

三、经验启示

（一）规划先行

坚持规划引领。通过城市概念城市和详细规划，从宏观层面制定科学的地下空间规划设计要求，为地下空间开发利用指引方向。分层立体开发。地下空间规划采用分层设计（如地下一层商业、地下二层停车与交通枢纽），实现人车分流、功能互补。TOD导向的集约利用。围绕地铁站点布局地下商业、步行通道和公共服务设施，形成“站城”一体的紧凑模式，提升土地利用效率。生态保护协同。地下开发避让湿地敏感区域，通过下沉式广场、采光天井等设计引入自然光，减少对地面生态的干扰。

（二）交通一体化

构建“零距离”换乘体系，地下空间直接连通地铁、公交、出租车及自行车停放点，实现不同交通方式及功能区域的便捷连通。活化商业与公共空间，地下空间除用于停车外，还设置商业及配套设施，打造地下“公共活力轴”，同时承载市民活动、艺术展等多种城市功能，提升地下空间的吸引力和使用效率。