阅读提示：红墙燕脊，古厝是闽南地区最富特色的传统建筑，每一处细节都散发着岁月的韵味。作为国家历史文化名城，福建省福州市拥有丰富的历史文化遗产。全市规划5个历史文化街区，21个历史地段，其中大量古厝资源亟待保护与活化。然而，长期以来，产权不明晰成为阻碍其有效保护和活化利用的瓶颈。

2024年以来，福州市自然资源和规划局、福州市不动产登记和交易中心多措并举化解古厝不动产登记历史遗留问题，截至2025年5月，已推动130处古厝办理建筑建设工程规划许可，为两批次84处古厝办理不动产权证，已办产权的建筑面积超1.6万平方米。

规划先行

让古厝保护“有凭有据”

福州现存古厝多建于明清至民国时期，具有鲜明的建筑特色和丰富的历史文化内涵。然而，由于古厝的建筑结构体系特殊，难以按照现行的规范办理各项建设审批及验收手续；若进行改造，极有可能会破坏历史建筑核心保护要素及特色，影响不动产权证书的办理和古厝的保护利用。

“开展古厝研究和保护规划、控制性详细规划编制工作，是化解古厝不动产登记历史遗留问题的前提，控制性详细规划是建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批的法定依据，如果审批无法通过，不动产登记便无从谈起。”福州市自然资源和规划局确权登记处负责人对此有着清晰的认识。

为了破解这一困境，2021年，福州局会同福州市历史文化名城管理委员会等相关部门及属地政府在《福州市历史文化名城保护规划（2012-2020年）》的基础上编制了《福州历史文化名城保护规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）。

新一版的《规划》在多个方面实现了重大突破，大幅扩展了中心城区规划保护范围，不仅新增了保护类型、扩充了保护要素，而且还进一步深化了“历史文化名城（历史城区）”“历史文化街区和历史地段”“不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑”三个层级的保护体系，控制新建建筑高度，打造人与自然和谐共生的山水城市空间形态。同时，传承延续“三山两塔一条江”的古城格局，以增要素、增活化、增管控传导和减存量的保护思路，构建全方位、全时空、全要素的名城保护体系。《规划》在2024年12月获福建省人民政府批复，为福州古厝的保护提供了坚实的规划支撑。

除此之外，福州市自然资源和规划局还陆续编制了数十个重要历史地段的保护规划，包括三坊七巷、上下杭、朱紫坊等历史文化街区保护规划，烟台山、于山、屏山等历史风貌区保护规划，以及南公园、福建协和大学、马厂街等历史建筑群保护规划。

“通过编制保护规划，我们对街巷的格局、风貌、尺度，以及建筑的高度、体量、色彩都提出了具体管控要求。”福州局确权登记处负责人表示，这些具体要求为古厝的保护和开发提供了指导，确保在城市改造进程中能够保持古厝原有的历史风貌和文化特色。

在保护规划的基础上，福州局还进一步修编了相应的控制性详细规划，逐层传导并细化各项指标管控要求，明确了具体地块的容积率、建筑高度、建筑密度和绿化率等指标，通过模拟重要景观节点和街区立面的建筑景观设计方案，提出城市设计管控要求，为规划审批、不动产权证书办理提供了法定依据，使古厝保护工作有章可循、有据可依。

探索推进

让古厝办证提速增效

“当时，古厝办理不动产权证书尚处于探索阶段，可参照的成熟经验较少。为了稳妥推进这一系统工程，我们选取了条件相对成熟的上下杭历史文化街区作为试点，以积累经验、打通堵点问题，为全市古厝产权规范化管理探索可复制的路径。”福州市不动产登记和交易中心产权处负责人说。

为确保试点工作科学推进，2024年，福州市派团前往苏州平江历史文化街区考察，学习历史建筑活化保护利用先进经验。在充分吸收跨省经验、摸清本地实情的基础上，福州市迅速将调研成果转化为实际行动。市自然资源和规划局、市不动产登记和交易中心共同牵头，联合市住房和城乡建设局、市名城委、市古厝集团、市名城保护开发有限公司等单位，成立工作专班，多次深入实地现场踏勘，不定期召开座谈会，多渠道了解古厝办证存在的难点堵点，详细掌握每个古厝项目的具体情况，实时跟进督办工作进度，确保堵点问题“发现即研判、研判即处置”。坚持“一事一议”、分类施策、通力协作,协调相关部门同步办理前端审批及验收，化“串联”为“并联”，优化各类手续，大大节约了时间成本，提高了工作效率。

“以往建设工程规划许可等审批采取按地块整体推进的模式，但在古厝办证的实践中，这种传统审批模式往往会陷入‘一厝卡壳，全片受阻’的困境。所以，结合历史街区保护规划要求，以及每座古厝建筑结构的特殊性，我们创新采取了‘一厝一策’的解决方案，成熟一批，核发一批，办事效率得到了显著提高。”福州市不动产登记和交易中心相关负责人介绍，这一创新性举措也为后续办证工作奠定了坚实基础。

为了切实保护好古厝，让古厝的“身份证”早日落地，福州市多部门通力配合，合力打通办证信息壁垒，开启了一场古厝不动产权办理的“接力赛”。

福州局会同市名城委等单位，两次修订完善古厝面积计算规则，并将其纳入《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》（2024年）。针对古厝特殊的建筑部位，确定建筑面积计算规则，如“天井不计算建筑基底面积，不计算计容建筑面积”“具备有上盖，层高在2.20米及以上的夹层、置物平台等按照其围护结构（围护设施）外围水平投影计算全部建筑面积”等等。这项新的规程为全省首创，填补了此前省内该领域的空白，为古厝不动产权证的办理提供了关键的技术支持。

此外，福州局还积极探索契合福州实际的古厝不动产权办理路径，出台了全省首个古厝不动产权证办理工作指引《福州古厝不动产权证办理工作指引（试行）》，新增作价出资（入股）供地途径，明确了古厝规划、建设、验收、产权全流程审批办理要求。并且充分考虑古厝建筑与新建建筑的差异，完善《建设工程规划许可证（古厝建筑）办事指南》，创新古厝建筑审查模式，成功推动130处古厝建筑建设工程规划许可的办理。

“我们配合市住建局，制定古厝消防设计导则、消防审查工作导则等文件，对古厝采取消防联合审查制度和审验监管联动机制。”福州市不动产登记和交易中心相关负责人介绍，这些文件对历史建筑、传统风貌建筑的消防灭火设施规定了适用场所和限制场所，有效解决了古厝消防审批的难题，确保古厝在使用过程中的消防安全。

更大的突破体现在审批流程的再造上。在审批环节，福州推行多部门联合审查机制，各相关部门紧密配合、协同作战。福州市名城委对古厝修缮方案审查后一并出具审查及验收意见；福州局“并联”介入，预审规划许可指标，办理建设工程规划许可证、规划核实及土地核验手续；福州市住建局开展消防验收工作及房屋结构安全性评估。在不动产登记环节，福州市不动产登记和交易中心提前介入、提前预审，与项目公司合理界定不动产登记单元，极大缩减了审批时间，提高了工作效率。

持证赋能

让古厝焕活充满生机

长期以来，古厝修缮依赖政府财政投入，经由国企主导修缮、开发、经营，但古厝修缮价格不菲，商业价值碍于产权问题有待发掘。

“具备产权登记条件后，可以以土地出让形式，引入社会资本保护修缮、开发经营历史文化街区，让更多力量参与到对古厝的保护中来。不仅有利于长期对古厝的保护利用、有利于历史文化街区的商业化运作，更缓解了政府的财政压力、国企的经营压力。”古厝保护有关专家称。

专家的说法，在福州市不动产登记和交易中心相关负责人这里得到了更加具体的阐释。“‘持证’古厝，不仅可以更好地出租经营，还具备金融属性，可以进行抵押融资，也为盘活历史文化街区带来了更多可能。”该负责人强调，“古厝保护不是简单的修旧如旧，而是要在保护中发展，在发展中保护。”

“保护中发展，发展中保护”的理念，正随着确权工作的推进在福州逐步落地生根。目前，福州部分“持证”古厝已展现出经营活力。例如，上下杭历史文化街区一批完成产权登记的古厝，成功引入文化创意、特色餐饮等业态，让闽都风韵、非遗技艺、中式美学等内容融入古厝，实现从“静态保护”向“动态利用”的转变，成为市民游客体验地方风情和历史文化的新地标。

今年2月底，福建茂海永盛置业有限公司的吕女士在福州市不动产登记和交易中心成功办理了“台江区中白路12号历史建筑”的不动产权证。5月，吕女士拿到了期待已久的古厝现房销售备案证明，准备签署买卖合同以及办理合同网签备案的相关材料。“办理了古厝现房销售备案，我们就可以将古厝出售，盘活资产，回笼资金！”吕女士说。

福州市积极化解古厝不动产登记历史遗留问题的探索与实践，是福建省全面推进该项工作的一个生动缩影和有力印证。

福建省自然资源系统立足于福建古建筑数量多、历史久等特点，积极解决“办证难”，已成功为福州上下杭、厦门鼓浪屿、泉州朵莲寺、漳州千年古城等200余处古建筑办理不动产权证书，为城市文化遗产的保护与传承提供了坚实保障。

福建省委、省政府高度重视此项工作，通过召开省政府专题会议统筹部署，推动构建了“政府牵头、部门联动、属地管理、主体负责”的联动机制。各市、县迅速行动，纷纷出台实施方案，并组建由自然资源、住房城乡建设、税务、文化和旅游、民族宗教等部门组成的工作专班，形成纵向指导、横向协作、上下联动的“一盘棋”整治格局。

机制既立，重在落实。福建省自然资源厅组织调研组深入一线开展调研督导，推进属地加快完成重点古厝办证工作。例如指导泉州市真武庙、莆田市萝苜田历史文化保护街区、宁化凤凰山等古建筑所在地的村委会等，对古建筑权属来源及历史演变情况作出具结，确保权属合法、“四至”清楚、面积准确。

如今，众多古建筑不仅首次拥有了法定“身份证”，更借助深化“不动产登记﹢”模式，从“不动产登记﹢数字”和“不动产登记﹢资产”两方面为活化利用注入了新的活力。

化解古建筑不动产登记历史遗留问题，不仅是厘清产权、颁发一纸文书，更是为这些凝固了乡愁与历史的建筑赋权赋能。“办证”并非终点，它标志着福建古建筑保护从艰难“保下来”阔步迈向多元“活起来”。当沉睡的古厝被唤醒，融入现代生活脉动，八闽大地的文脉将在活化利用中生生不息，为城市文化遗产的永续传承注入源源不断的澎湃动能。