一、项目基本情况

晋江市恒欣云谷新材料智造产业园位于安海镇仁寿村、下洪村交界处。项目规划用地面积112.59亩，现状为石材行业退出旧厂房，其中存量建设用地103.45亩，非建设用地9.14亩。

该项目充分运用盘活利用低效用地试点政策和农村集体经营性建设用地入市政策，向省自然资源厅申请将存量建设用地旁边的“边角地”由农用地转为建设用地后，再整体入市供地。

2025年2月10日，泉州晋集产业园管理有限公司通过挂牌形式以3352万元成功取得该项目，拟开发建设标准化产业园区，着力引进智能智造、整装设备、工业自动化设备、新材料及其上下游相关产业企业约40家。规划建设标准厂房28栋，员工宿舍及低层生活配套1栋，预计总计容面积约15万平方米。项目建成后年综合税收有望达到2000万元以上，新增就业岗位500人以上。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

1.土地利用效率低。项目涉及企业老旧厂房8家，实测建筑物面积1.5万余平方米、简易搭盖1万余平方米，厂房长期处于停产半停产状态，多数建筑出租用于堆放煤渣、石材、废塑，土地容积率约0.22，利用效益极低。

2.空间布局规整难。旧厂区为企业逐步租地建厂，缺乏统一规划和管控，造成地块边缘极不规整，存量建设用地部分存在较大“边角地、夹心地”6处，产生拐字形建筑至少4处，夹角型空地10余处。初步“强排”设计后，建筑总占地约36.73亩，建筑密度35.07%，建筑布局较为凌乱，内部道路通行不畅。

（二）改造主体

项目采用农村集体经营性建设用地入市方式，由安海镇下洪村、仁寿村集体作为入市主体，依法收回土地承包权并完成地上物补偿，向省厅申请将存量建设用地旁边的“边角地”由农用地转为建设用地后，再整体入市供地。泉州晋集产业园管理有限公司作为受让主体，通过挂牌方式取得土地并投资建设标准化产业园区，统一运营管理。

（三）改造模式

项目构建“市级专班统筹-镇级主持引导-村级全力协同-企业有效参与”的四级联动工作体系。晋江市盘活办牵头会商研究破解政策难点，指导项目报批；安海镇党委、政府发挥属地主导作用，组织控规修编、土地整合；下洪村、仁寿村通过村民自治机制完成群众动员及补偿协商，推进土地连片收回；拟招引企业受邀参与村代会动员会议、收回土地的补偿资金审核等关键环节，实现政村企“互通有无”，形成全链条协同推进。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）实现土地资源配置与产业布局双优化

将9.14亩零散“边角地”农转用后与103.45亩存量建设用地整体入市供地，项目地块规整度大幅提高，建筑占地总面积由36.73亩增加至61.62亩，建筑密度由35.07%提升至54.75%，单栋标准厂房的建筑长度从65米提高到162米，建筑兼容性显著提升，为新材料智造等高端产业提供适配的空间载体，有效提高招商质量与产业落地效率。

（二）实现村财收入与乡村振兴双促进

该项目下洪村、仁寿村集体入市收益约830万元，两村集体将入市收益用于回购开发企业拟建设的2900平方米不动产，并由开发企业包租。两村集体获得了市场价值900余万元的不动产及每年约20万元租金收益，形成了“固定资产+稳定租金”的收益模式，助力乡村振兴。此外，项目建成后预计新增就业岗位500个以上，通过激活产业就业引擎，构建起“土地增效-产业升级-就业增收”的良性循环。

（三）实现用地改革与制度创新双突破

作为全省首宗农村低效用地再开发“边角地”农转用后整体入市项目，晋江市根据《自然资源部 福建省人民政府关于印发〈泉州市盘活利用低效用地试点工作方案〉的通知》（以下简称“178号文”）“对于农村低效用地再开发项目涉及的边角地、夹心地、插花地等非建设用地，可以按规定办理农用地转用后，依据规划按集体经营性建设用地入市供地”进行了实践探索，成功填补入市政策对不规则地块利用的制度空白，形成“边角地整合-农转用审批-整体入市供地”的可操作模式，为破解低效用地细碎化难题提供省级试点经验，也为深化土地制度改革提供了实践样本。

四、主要做法

（一）统筹规划修编，破解边界内外衔接难题

2018年，安海镇党委、政府谋划将仁寿村作为福建省装备制造业（晋江）重点基地安海园二期，并初步制定控制性详细规划，但受永久基本农田政策及“三区三线”影响，原控规难以落地实施。针对该问题，晋江市盘活办会同安海镇党委、政府积极与原控规设计单位沟通，建立“控规+村规”同步编制机制：重新委托设计单位编制覆盖下洪村、仁寿村的新控规，优化地块功能布局与基础设施规划，保留重要道路轴线，并动员其以优惠价格承接下洪村、仁寿村的村规编制，实现两村城镇开发边界内外规划全覆盖，解决城镇开发边界内外配套设施衔接难题。

（二）创新入市机制，实现政府集体利益共赢

本项目最终确定采用农村集体经营性建设用地入市进行开发建设，构建“政策适用+收益保障+企业垫付”联动机制：参照仁寿村“三块地”改革期间的入市经验，明确村集体10万元/亩纯收益标准，获得群众的大力支持；全程指导两村规范收回村民的土地承包权和地上物，参照安海镇近期征迁项目补偿标准和步骤，并严格控制标准适用；在招引开发企业过程中，明确其需采取借款形式为两村集体垫付补偿款，实现政府少投入、集体收益明的目标。

（三）活用边角地政策，提高土地利用效率

根据《自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》，农村集体经营性建设用地入市范围必须是第三次全国国土调查及其年度变更调查成果的存量建设用地。而该项目的存量建设用地地块边缘极不规整，土地利用效率低。

晋江市积极适用“178号文”边角地农转用后按规划入市供地的政策，9.14亩非建设用地“边角地”获福建省人民政府批准，为全省首宗农村低效用地再开发项目“边角地”农用地转用。成功适用该政策后，项目地块规整度大幅提高，单栋厂房长度显著增加，建筑布局实现对称优化，同步提升生产线布局合理性与园区内部交通效率。

五、政策经验

（一）晋江市盘活办在上一轮“三块地”改革基础上深化探索，出台农村集体经营性建设用地入市6份试点政策，明确农村集体经营性建设用地入市的交易程序及收益分配等关键内容，保障集体经济组织及其成员在入市过程中的合法权益，为项目采用农村集体经营性建设用地入市进行开发建设提供直接政策依据。

（二）晋江市盘活办对“178号文”边角地农转用后按规划入市供地的政策进行了实践探索，出台《晋江市自然资源局关于印发晋江市集体经营性建设用地入市地块边角地、插花地、夹心地等非建设用地农用地转用报批操作规程》，明确报批条件及规则，为项目边角地农转用后按规划入市供地提供政策支持。【厅利用处 泉州市自然资源和规划局 晋江市自然资源局】